CONTRÔLE DE PROPORTIONNALITE VS EXECUTION FORCEE EN NATURE (EN DROIT DE LA CONSTRUCTION)

3ème Civ. Cass. 21 juin 2018 n°17-15.897 Publié au bulletin
3ème Civ. Cass. 21 juin 2018 n°17-10.175

En l’espèce[1], les époux X ont décidé de démolir un bâtiment qui leur appartenait pour construire un immeuble de deux étages. Pour cela, le contrat de maîtrise d’œuvre complète de ce projet a été conclu en 2006 et le contrat de réalisation des travaux de Gros Œuvres l’a été en 2007.

Les travaux ont été réceptionnés le 21 octobre 2008. Près d’un an plus tard la Direction de l’urbanisme a signifié aux époux X la non-conformité de leurs travaux « au permis de construire en raison d’un important ressaut (une marche de 21 centimètres) sur le seuil de l’entrée principale du local commercial, lequel de surcroît se trouvait en infraction avec la législation en vigueur en matière d’accessibilité des personnes handicapées »[2].

Dans ce contexte, les époux X ainsi que le titulaire du bail de ce local commercial ont sollicité la désignation d’un expert judiciaire, lequel dans son rapport déposé le 9 octobre 2011 a préconisé deux solutions alternatives à la démolition et reconstruction de l’ouvrage. La mise en œuvre de la moins onéreuse d’elles supposait l’obtention d’une autorisation de la mairie pour procéder à l’aménagement du trottoir.

Toutefois, dans le cadre de la procédure au fond, les époux X ainsi que le titulaire du bail du local commercial litigieux ont maintenu leurs demandes visant à obtenir la démolition de l’ouvrage, sans démontrer avoir effectué les démarches en vue de la mise en œuvre des solutions préconisées par l’expert judiciaire.

C’est pour ce motif que ces derniers se sont fait déboutés de leurs demandes par les juges en première instance, dont la décision a été confirmée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence et in fine par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt rendu le 21 juin 2018[3], en ces termes :

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l’expert avait, pour remédier aux désordres, préconisé non pas la démolition et la reconstruction de l’immeuble dans son entier mais deux solutions alternatives, consistant, la première, dans l’aménagement du trottoir, sous réserve d’obtenir l’autorisation de la commune, et la seconde, dans l’abaissement du plancher du local commercial, et retenu souverainement que M. et Mme X... ne démontraient pas avoir effectué des démarches auprès de la mairie pour obtenir l’autorisation d’aménager le trottoir ni s’être heurtés à un refus de celle-ci et n’établissaient pas plus que l’abaissement du plancher préconisé dans la seconde option aurait rendu impraticables l’accès et l’usage de la pièce située au sous-sol ni que cette modification eût été refusée par les services d’urbanisme, la cour d’appel, qui était tenue par les conclusions des parties et devait statuer dans les limites ainsi fixées et qui, par une décision motivée, a, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des modalités de la réparation des désordres, retenu qu’il n’y avait pas lieu de procéder à la destruction totale de l’immeuble et à sa reconstruction pour réparer le défaut de conformité qui affectait le seul local commercial, en a exactement déduit, sans refuser d’évaluer un dommage dont elle avait constaté l’existence en son principe, que devaient être rejetées les demandes de M. et Mme X... et de la société Nana Kfé qui tendaient exclusivement au paiement du coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble, ainsi que de la perte de revenus locatifs et du fonds de commerce en raison de la cessation complète d’activité pendant la période de réalisation de ces travaux ».

Autrement dit la 3ème chambre de la Cour de cassation applique en l’espèce le critère de la proportionnalité, tel qu’il a été instauré dans ses arrêts rendus respectivement le 6 mai 2014 et 15 octobre 2015[4], en ces termes :

« Mais attendu qu'ayant retenu que l'existence des non-conformités n'empêchait pas Mme B... de jouir de son immeuble et ne rendait pas la construction inhabitable et qu'il n'existait pas un empêchement irrémédiable à la construction du garage à l'emplacement prévu et à l'enfouissement des façades, la cour d'appel a pu en déduire, sans contradiction de motifs, que la demande de démolition et de reconstruction n'était pas justifiée ».

Ce principe a été ensuite repris dans les nouvelles dispositions de l’article 1221 du Code civil issues de l’Ordonnance du 10 février 2016, lesquelles ont fait objet d’une légère modification par la loi de ratification n°2018-237, laquelle entrera en vigueur à compter du 1er octobre 2018, en ces termes :

« Le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. »

Cette nouvelle rédaction est d’une valeur interprétative de sorte qu’elle a vocation à s’appliquer aux marchés conclus à compter du 1er octobre 2016.

La condition de bonne foi ne semble pas toutefois avoir remis beaucoup en cause les rapports de forces entre les maîtres d’ouvrage et les constructeurs dans la mesure où aux termes de l’article 2268 du Code civil elle est toujours présumée. Donc, sauf pouvoir démontrer le contraire, les demandes visant obtenir la démolition de l’ouvrage seront soumises au contrôle de la proportionnalité.

L’arrêt rendu le 21 juin 2018[5] a par ailleurs le mérite d’éclaircir la position de la Haute juridiction quant à l’application du contrôle de la proportionnalité au regard des marchés conclus antérieurement à l’Ordonnance du 10 février 2016.

En effet, seulement deux mois auparavant, dans son arrêt inédit rendu le 12 avril 2018[6], la Haute juridiction a cassé au visa de l’ancien article 1184 du Code civil l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Montpellier le 14 septembre 2017, laquelle a mis en œuvre le contrôle de proportionnalité.

Selon la Haute juridiction « qu’en statuant ainsi, après avoir relevé que la maison était implantée avec un défaut d’altimétrie de quarante centimètres et sans constater que l’exécution en nature du contrat était impossible, la Cour d’appel a violé le texte susvisé ».

Ce faisant, la Haute juridiction confirmait le principe de la primauté de l’exécution forcée en droit de la construction, instauré par l’ancienne jurisprudence de la Cour de cassation au visa du premier alinéa de l’article 1184 du Code civil[7].

Ce principe semble avoir été définitivement écarté par l’arrêt rendu le 21 juin 2018, destiné à la plus grande publication.

Cet arrêt est également à mettre en perspective avec un autre rendu le même jour par la 3ème chambre de la Cour de cassation[8].

En l’espèce il s’agissait d’un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan (ci-après CMI), dont la notice descriptive faisait défaut d’une mention manuscrite par laquelle le maître d’ouvrage précise et accepte les travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu, en violation des dispositions de l’ordre public prévues par l’article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Pour mémoire, c’est au visa de cette disposition que dans son arrêt rendu le 15 octobre 2015[9], la Haute juridiction a proclamé le principe de la proportionnalité, en ces termes :

« Attendu que, pour condamner la société Trecobat à démolir, sous astreinte, l'ouvrage à ses frais et à payer à Mme X... la somme de 127 048, 13 euros et pour rejeter les demandes en paiement et en compensation de la société Trecobat, l'arrêt retient que l'annulation du contrat impose de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant sa conclusion

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la démolition de l'ouvrage, à laquelle s'opposait la société Trecobat, constituait une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l'affectaient, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».

Dans l’arrêt rendu le 21 juin 2018[10], la Cour de cassation sanctionne la Cour d’appel qui s’est contentée de condamner les constructeurs au paiement du coût des travaux mis à la charge du maître d’ouvrage, sans prononcer la nullité du contrat, en ces termes :

« Vu les articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation ;

Attendu que, pour condamner solidairement la société Maisons CBI et la CGI bât au paiement de la somme de 25 690 euros, l’arrêt retient que le coût des travaux, mentionnés et chiffrés dans la notice comme non compris dans le prix convenu, n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite des maîtres d’ouvrage, doit être mis à la charge de la société Maisons CBI et garanti par la CGI bât ;

Qu’en statuant ainsi, alors que seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l’irrégularité résultant de l’absence de clause manuscrite par laquelle le maître de l’ouvrage précise et accepte les travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

Autrement dit, selon la Haute juridiction, bien que la violation des dispositions de l’article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation entraîne l’annulation du contrat CMI, elle ne se résout toutefois pas systématiquement à la démolition de l’ouvrage litigieux, et toute demande en ce sens doit faire objet d’un contrôle de proportionnalité.

Sur le plan pratique, il semble important de retenir le rôle des préconisations de l’expert judicaire et l’importance pour le maître d’ouvrage de pouvoir justifier l’impossibilité (ne serait-ce que administrative) de les mettre en œuvre, faute de quoi ses demandes visant à obtenir la démolition de l’ouvrage pourront être écartées. 

[1] 3ème Civ. Cass. 21 juin 2018 n°17-15.897 Publié au bulletin

[2] CA Aix-en-Provence, 3e chambre a, 12 janvier 2017, n° 15/12182

[3] 3ème Civ. Cass. 21 juin 2018 n°17-15.897 Publié au bulletin

[4] 3ème Civ. Cass. 6 mai 2014 n°13-10.338 & 13-13.624 ; 3ème Civ. Cass. 15 octobre 2015 n°14-23.612

[5] 3ème Civ. Cass. 21 juin 2018 n°17-15.897 Publié au bulletin

[6] 3ème Civ. Cass. 12 avril 2018 n°17-26906 Inédit

[7] Cass. 11 mai 2005 n°03.21-136 ; Cass. 6 mai 2009 n° 08-14.505 ; Cass. 17 septembre 2014 n°12-24.122, Cass. 16 juin 2015 n°14-14.612

[8] 3ème Civ. Cass. 21 juin 2018 n°17-10.175

[9] 3ème Civ. Cass. 15 octobre 2015 n°14-23.612

[10] 3ème Civ. Cass. 21 juin 2018 n°17-10.175

 

 

belovetskaya

Daria BELOVETSKAYA

Associée fondatrice

Avocat aux Barreaux de Paris et de Saint-Pétersbourg

Daria BELOVETSKAYA est diplômée en droit et économie à l’Université d’État de Saint-Pétersbourg.

Daria a débuté sa carrière en 2002 à Saint-Pétersbourg, où elle a exercé d’abord dans un cabinet d’Avocats, puisen tant que responsable juridique dans une entreprise de construction.

En 2008, elle poursuit son parcours professionnel en France, après avoir été diplômée en droit des affaires et fiscalité à la Sorbonne et en droit de l’énergie, des infrastructures et du financement de projets à l’Université Paris X. Elle est spécialisée dans le contentieux relevant du droit de la construction et du risque industriel.

Daria représente les intérêts des groupes industriels, acteurs dans le secteur de l’énergie, ainsi que des promoteurs, maîtres d’œuvre, constructeurs, fabricants, vendeurs, prestataires de services et leurs assureurs dans le cadre de litiges nationaux et internationaux. Elle intervient également dans la défense des intérêts des armateurs, commissionnaires de transport, manutentionnaires, ou entrepositaires dans le cadre des litiges relevant du transport et du stockage des marchandises. Son champ d’intervention intègre également le yachting (propriétaire, manager, équipage, tour operateur…), la construction et la réparation navale (maîtrise d’ouvrage, constructeurs, architectes, sous-traitants…). Dans la gestion de ses dossiers, Daria se consacre avec passion aux intérêts de ses clients afin de leur permettre d’obtenir le meilleur résultat.

langues avocatLANGUES Russe, Français et Anglais

emaild.belovetskaya@belovetskaya.com

  

belovetskaya

Fleur BINE

Docteur en droit

Fleur BINE est titulaire d’un doctorat en droit de l’Université de Lorraine, après avoir été diplômée en droit privé général et ensuite en droit comparé. Son parcours académique a été marqué par l’acquisition d’une solide expertise en contentieux privé, en droit immobilier et de la construction, ainsi qu’en droit de l'Union Européenne.

Fleur a débuté sa carrière au sein du Ministère de la justice d'abord en tant que rédactrice juridique et ensuite en qualité de responsable du pôle contentieux pendant près de 6 ans, avant d’intégrer diverses structures en qualité de juriste et de chargée de travaux dirigés en droit constitutionnel à l’Université Paris X Nanterre et Paris V Descartes. Son expérience au sein de cabinets d’avocats et d’entreprises de renom lui a permis de développer une expertise pointue en technique contractuelle, expertise judiciaire et suivi du contentieux.

Forte de ce parcours, Fleur a rejoint le Cabinet BELOVETSKAYA AVOCATS en juillet 2023, où elle met à profit ses compétences pour assurer le suivi des dossiers tant en conseil qu’en contentieux. Elle intervient sur l’ensemble des dossiers du cabinet, assurant l’efficacité des procédures engagées dans l’intérêt des groupes industriels, promoteurs, maîtres d’ouvrage et leurs assureurs, dans le cadre de litiges nationaux et internationaux.

Son approche rigoureuse, ainsi que son esprit de synthèse et sa gestion efficace des délais, constituent des atouts précieux dans la défense des intérêts des clients du Cabinet. Grâce à sa maîtrise du français, de l’anglais et de l’espagnol, Fleur contribue également à la gestion de dossiers impliquant des enjeux internationaux.

langues avocatLANGUES Français, Anglais, Espagnol

emailavocats@belovetskaya.com

 
 
 

belovetskaya

Elina ANANYAN

Juriste

Elina ANANYAN poursuit actuellement un Master en droit des affaires franco-russe, à l’Université Paris Nanterre, où elle poursuit actuellement un Master en droit des affaires franco-russe.

Durant son parcours, elle a développé une expertise en droit des affaires, droit international et arbitrage, grâce à une approche comparée entre les systèmes juridiques français et russes. Son intérêt pour la résolution des litiges transnationaux l’a conduite à approfondir la pratique de l’arbitrage, perçue comme une voie stratégique, souple et efficace, au service des relations économiques internationales.

Elle a affiné ses compétences pratiques au sein de cabinets d'avocats à Paris, où elle a contribué à la rédaction d’actes de procédure, à la constitution de sociétés, ainsi qu’à la traduction et à l’analyse juridique de documents complexes, en français comme en russe. Elle y a développé rigueur, réactivité et sens du travail en équipe.

C’est dans l’univers du contentieux technique et transfrontalier, au croisement du droit des affaires, de la construction, des assurances et du risque industriel, qu’Elina ANANYAN aspire désormais à s’investir pleinement. Elle trouve une résonance particulière entre son profil international et les domaines d’intervention du Cabinet BELOVETSKAYA AVOCATS, dont l’expertise reconnue en matière de litiges complexes et la pratique affirmée de l’arbitrage constituent pour elle un cadre idéal de formation et d’engagement.

Elina souhaite ainsi mettre ses compétences juridiques, linguistiques et interculturelles au service de la stratégie contentieuse et de la gestion rigoureuse des dossiers confiés au Cabinet, en France comme à l’étranger.

langues avocatLANGUES Français, Anglais, Russe (maternelle)

emailavocats@belovetskaya.com 

 

belovetskaya

Aman YADAV

Juriste

Aman YADAV poursuit actuellement un Master d’Ingénierie des Risques : Finance et Assurance à l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne.

Issu d’une formation exigeante en économie quantitative à l’Université de Delhi, ella a développé de solides compétences analytiques, notamment en modélisation financière, en calcul stochastique, en science actuarielle et en gestion des risques. Il s’est peu à peu tourné vers le droit immobilier, les assurances construction et les risques industriels, domaines dans lesquels elle souhaite aujourd’hui approfondir sa pratique, en intégrant un cabinet d’excellence tel que BELOVETSKAYA AVOCATS.

Au cours de son parcours universitaire, Aman a participé à divers projets techniques – modélisation de contrats d’assurance vie, simulations Monte Carlo, optimisation de portefeuille en C++ – lui permettant d’articuler rigueur mathématique et vision stratégique.

C’est dans cette dynamique qu’elle a rejoint le cabinet BELOVETSKAYA AVOCATS. Elle y contribue, notamment, à l’analyse des risques, à l’appui à la résolution des litiges, à la rédaction contractuelle et à la mise en œuvre de stratégies de prévention dans les domaines du droit de la construction et de l’assurance.

Polyglotte (anglais, français, hindi), doté de solides compétences techniques, Aman se distingue par sa capacité d’adaptation, son esprit critique et sa motivation à évoluer dans un environnement juridique exigeant et international.

langues avocatLANGUES Français, Anglais, Hindi (maternelle)

emailavocats@belovetskaya.com 

 
 
 
 

belovetskaya

Matthieu DOLIVET

Juriste

Matthieu DOLIVET est diplômé d’un Master Bilingue Droits français et hispanophones, obtenu à l’Université Paris X.

Lors de cette formation il a rejoint le cabinet franco-espagnol AGP AVOCATS, et aiguisé ses compétences en matière de contentieux, de contrats commerciaux et d’affaires civiles. C’est finalement en droit de la construction, du risque industriel et des assurances, au sein du cabinet spécialisé BELOVETSKAYA AVOCATS, qu’il s’est découvert une vocation.

Matthieu y réalise principalement des opérations d’expertise construction, assurantielle comme judiciaire, en accompagnant les experts dans leurs investigations techniques, ainsi que dans la caractérisation des dommages immatériels pouvant en découler. 

Il a également pu développer ses capacités de conseil aux entreprises.

Matthieu DOLIVET a rejoint le Cabinet BELOVETSKAYA AVOCATS en mars 2022.

langues avocatLANGUES Français, Anglais, Espagnol (maternelle)

emailavocats@belovetskaya.com  

 

belovetskaya

Recrutement

Pour accompagner sa croissance, le Cabinet BELOVETSKAYA AVOCATS poursuit son recrutement.

Nous recherchons des profils d’étudiants ou évèles-avocats, passionnés et rigoureux, diplômés ou avec une expérience en assurance-construction et risques industriels.

Les personnes intéressées sont priées d’envoyer leur CV et lettre de motivation à l’adresse e-mail suivante : recrutement@belovetskaya.com

 

Avocats

associée fondatrice

Equipe

Recrutement

Industrie

FABRICATION

EXPLOITATION

Construction

MAÎTRES D’OUVRAGE

CONSTRUCTEURS

Risques environnementaux

CONTAMINATION

ENERGIES RENOUVELABLES

Maritime & Transport

Marchandises

Corps et plaisance

Modes alternatifs de résolution de litiges

MÉDIATION

CONCILIATION

Contentieux international

ARBITRAGE

MONITORING

BELOVETSKAYA aarpi avocats Paris

adresse

20 avenue de Wagram 
75008 Paris

email

avocats@belovetskaya.com

tel

01 88 33 79 52